Für das Eigenheim müssen Bewohner in Zeiten der Baukrise tief in die Tasche greifen. Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft (DW) schätzt, dass das von der Bundesregierung für 2023 ausgesprochene Bauziel von 400.000 Neubauwohnungen um die Hälfte verfehlt wird (1). Inflation, dramatische Zinserhöhungen, Materialknappheit, die Energiekrise und die durch die umweltpolitischen Vorgaben weiter gestiegene Bürokratie haben zu diesen Entwicklungen geführt. Die Knappheit des Angebots treibt die Preisspirale weiter in die Höhe.
Wer sich dennoch den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, benötigt einen Methodenkoffer, um die Kosten deutlich zu senken. Wir geben Tipps für eine günstige Immobilienfinanzierung.
Ein Tilgungsrechner hilft bei der Kalkulation
Aufgrund der hohen Kosten für den Immobilienerwerb ist der Immobilienkredit der übliche Finanzierungsweg. Das Darlehen sollte genau kalkuliert sein, um die Last der monatlichen Tilgungsraten zu senken. Experten empfehlen, dass die monatlichen Raten nicht mehr als 40 Prozent der Einkünfte betragen sollten. Eine genaue Kalkulation ist auch deshalb gefordert, weil zusätzlich zum Immobilienpreis die Kosten für den Notar, den Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer und den Makler berücksichtigt werden müssen. Wenn Eigentümer einen Tilgungsrechner nutzen, hilft ihnen dies entscheidend bei der Kalkulation.
Welcher Kredit ist der richtige?
Ein Immobilienkredit kann als Annuitätendarlehen oder variables Darlehen genutzt werden. Das Annuitätendarlehen wird durch eine lange Sollzinsbindung charakterisiert, die meistens für 10 bis 30 Jahre vereinbart wird. Während der Laufzeit ist der monatliche Sollzins garantiert. Bei einem variablen Darlehen passt sich der Zinssatz hingegen alle drei Monate an den Marktwert an. Basis für die Berechnungen ist der Referenzzinssatz EURIBOR. Obwohl das variable Darlehen flexibler und leichter zu kündigen ist, wird er eher als Übergangslösung genutzt. Gebräuchlicher ist das Annuitätendarlehen, weil sich mit dem variablen Darlehen die Immobilienfinanzierung kaum kalkulieren lässt.
Beim Annuitätendarlehen sollten Kreditnehmer bei niedrigen Zinsen und voraussichtlich steigende Zinsen zu einer langen Sollzinsbindung greifen, auch wenn sich die Bank eine lange Sollzinsbindung durch einen Aufschlag bei den Zinskosten vergüten lässt. Sind die Zinsen – wie derzeit – relativ hoch und Experten sehen sinkende Zinskosten am Horizont, ist eine kurze Sollzinsbindung die bessere Lösung. In diesem Fall bietet sich ebenfalls ein variables Immobiliendarlehen an, um die Marktsituation weiter zu beobachten.
Kreditvergleich oder Hausbank?
Der Kredit bei der Hausbank ist mit dem Nachteil behaftet, dass der Berater nur die Kreditangebote der Hausbank in Betracht zieht. Dadurch bleiben Kunden günstigere Darlehen der Konkurrenz verschlossen. Diese finden Kreditnehmer hingegen bei einem Kreditvergleich, bei dem sie sich sämtliche Kreditangebote aller inkludierten Banken nach vorgegebenen Eckdaten anzeigen lassen können.
Eigenkapitalquote und Eigenbeteiligung
In Deutschland bringen Eigentümer durchschnittlich eine Eigenkapitalquote von 38 Prozent (2) für das Immobiliendarlehen auf. Dies mag neben den hohen Immobilienpreisen ein Hauptgrund dafür sein, dass Eigentümer in Deutschland im internationalen Vergleich mit durchschnittlich über 40 Jahren (3) auffallend spät ihre Immobilie erwerben, hat aber einen triftigen Grund: Banken honorieren eine hohe Eigenkapitalquote mit bis zu einem Prozent geringen Zinsen. Experten empfehlen daher für das Darlehen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent.
Die Eigenbeteiligung ist wiederum eine Option, wenn es um den Hausbau geht. Hier können sich Bauherren mit einfachen Tätigkeiten wie Malen, Tapezieren, Verlegen von Fugen und Teppichen sowie Gärtnern am Hausbau beteiligen und hierfür auf die Hilfe von Freunden und Bekannten zurückgreifen. Dadurch können sie die Baukosten senken, sollten aber ihre Fähigkeiten realistisch einschätzen, weil Versicherungen für selbstverschuldete Baumängel kaum haften werden.
Die letzten Tipps zum Abschluss
Das gemeinsame Interesse an der Immobilie sollten Eigentümer nutzen, um das Darlehen zu zweit zu beantragen. Dieses Vorgehen bedeutet für die Bank doppelte Sicherheiten, was sich nach einer Verivox-Studie durch im Schnitt um 31 Prozent niedrigere Zinsen (4) auszahlt. Flexible Sonderkonditionen wie Sondertilgungen, Ratenpausen und Zinssatzwechsel bieten einen Zugewinn an Flexibilität, sind aber in der Regel mit Zinsaufschlägen verbunden.
Förderkredite von der KfW, der BAFA und anderen Förderbanken winken vor allem bei energieeffizienten Baumaßnahmen. Abschließend empfiehlt es sich, mit Blick auf die Kinder keine allzu große Immobilie zu kaufen. Dies ist nicht nur günstiger, sondern beugt auch dem Problem vor, dass die Eigentümer nach dem Auszug der Kinder in einer zu großen Immobilie wohnen werden.
Quellen:
1: https://www.focus.de/finanzen/news/warum-in-deutschland-zu-wenig-wohnungen-gebaut-werden_id_259507392.html
2: https://www.presseportal.de/pm/108464/2673844
3: https://www.sparkasse.de/pk/ratgeber/wohnen/immobilie-erwerben/das-richtige-alter-beim-immobilienkauf.html
4: https://www.verivox.de/kredit/nachrichten/kredit-zu-zweit-31-prozent-guenstiger-doch-mehrheit-verzichtet-auf-diese-sparmoeglichkeit-1119202/